Популярные аферы на рынке новой недвижимости

Продажа несуществующих объектов в Подольске

Застройка требует оформления законодательно утвержденного пакета документов, которые включают документ на выделение земли, разрешение на строительство, проектную документацию. Как правило, начало продаж жилья до полного оформления пакета документов применяется в 100% случаев, даже когда застройщик после оформляет все документы. Существуют проблемные новостройки в Подольске, жилье в которых не нужно покупать.

Но данная возможность «продавать воздух» используется мошенниками для продажи жилья, которое имеет ничтожную вероятность сдачи в эксплуатацию. Это наиболее распространенная схема мошенничества или подлога. Каждый застройщик надеется, что городские службы не откажут им в строительстве дома, фундамент которого уже заложен. Остальные проблемы с незаконным строительством строители также часто решают при помощи взяток, но, к сожалению, это не всегда возможно.

В последнее время все больше незаконных строек ожидает запрет на строительство. Основные потери возлагаются строителями на владельцев будущих квартир, которые уже проинвестировали первый этап строительства. Развитие таких ситуаций классическое. Строитель, как правило, однодневка, поэтому юридическое лицо объявляется банкротом, а инвесторы теряют свои вложенные денежные средства.

Крупные агентства недвижимости советуют обращать внимание на имя застройщика. Если это компания с именем и хорошим опытом, например, «Группа ЛСР», «Мосфундаментстрой-6», «ДСК-1», то в строительстве можно быть уверенными. Также можно быть спокойным при заключении контракта, если участвует крупное агентство недвижимости Подольск.

Однако большой опыт и участие компании с именем вовсе не исключает других проблем с недвижимостью. После финансового кризиса даже известные строительные компании временно замораживали строительство, многие компании так и не вышли из кризисного состояния, и объекты превратились в долгострой. Можно посоветовать перед вложением средств проверить финансовое состояние девелопера, ознакомиться с документами на строительство, но далеко не всегда проверки будут отвечать действительности.

Если Вы хотите купить квартиру в Подольске в новостройке, то перед заключением договора посетите строительную площадку, поинтересуйтесь у рабочих о темпах стройки и финансовом состоянии компании-девелопера. Новые технологии уже стали естественными на рынке недвижимости, большинство объектов Москвы и Подмосковья оборудованы веб-камерами, чтобы покупатели могли посмотреть на проводимые работы через сеть интернет.

Нарушаем закон ФЗ-РФ № 214-ФЗ

Одним из определяющих законов рынка недвижимости является № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», он был принят более 5 лет назад и регулирует права и обязанности сторон в долевом строительстве. Но найти российского девелопера, который точно следует букве закона очень сложно. Многие строители реализовывали квартиры по договорам, которые имели подзаконный характер. Как правило, договора вопреки закону не регистрировались в ФРС, а также не соответствовали законодательным правилам. Вместо договора о долевом участии, заключаются договора купли-продажи.

Согласно Гражданскому кодексу по таким договорам не могут осуществляться какие-либо денежные трансферы. Чтобы получить средства строители продают векселя в размере стоимости квартиры. Если такие договора заключены с застройщиком, то вероятность получения долгожданной квартиры есть, если с третьим лицом, то проблемы не заставят себя долго ждать. По сути, такая сделка может признаться незаконной, и Вы не имеете право на недвижимость.

В 2011 году в № 214-ФЗ были приняты поправки, но споры вокруг этой законодательной базы идут активно. Этот закон с одной стороны защищает долевых акционеров, с другой стороны требует от строительных компаний действий, которые, по их мнению, бесполезны и избыточны.

Закон не позволяет привлекать денежные средства за исключением долевой основы. Единственное исключение предполагается для девелоперов, использующих жилищные сертификаты, а также для ЖСК — жилищно-строительных кооперативов. Данный закон предусматривает штраф за нарушение закона при установлении фактов заключения незаконных договоров, который составляет 500,000–1,000,000 руб. Кроме того, средства дольщиков не могут быть направлены на строительство инженерных сооружений, без которых сдать дом в эксплуатацию невозможно.

Повторные продажи

Третий распространенный способ мошенничества — это двойные продажи. Такие продажи возможны, когда договор покупки не регистрируется в ФРС. Это особенно важно для тех инвесторов, которые покупают жилье на первой стадии строительства. Именно на этапе закладки фундамента широко применяется данная схема. Наиболее часто на такую схему попадаются доверчивые люди, пытающиеся съэкономить  на услугах профессиональных агентств, и доверяющие, порой очень сомнительным, объявлениям в газетах.

Схема двойной продажи следующая. Депелопер получает разрешение на строительство в счет поставок необходимых государству строительных материалов. После строитель передает свои права другим девелоперам, они продают квартиры еще раз, а после опять могут продать права на квартиры.

Передача прав на объект возникает при срыве сроков поставки материалов, если с поставщиком рассчитывались квартирами. То есть все его продажи признаются недействительными, а, соответственно, квартиры выставляются на продажу повторно.

Задержка сдачи дома

Согласно законодательству сдача дома должна осуществляться в установленные сроки в договоре долевого участия. Срок сдачи дома должен быть одинаковым для всех дольщиков, данное правило нередко нарушается. Если условия договора нарушаются, то в течение двух месяцев должно заключиться дополнительное соглашение.

Кроме того, покупатель квартиры имеет право на получение пени в размере 1/300 рефинансирующей савки ЦБ РФ от стоимости квартиры за каждый день просрочки. Если договор заключен с частным лицом, то пеня удваивается.

Изменение цены после покупки недвижимости

Заключение договора с девелопером требует всестороннего изучения, в некоторых случаях строитель предусматривает дополнительные платежи или изменение стоимости квартиры. В классическом, определенном законодателем случае, стоимость договора должна включать средства для возведения объекта недвижимости, оплату услуг девелопера и возмещение всех затрат. Если это не предусмотрено, то цена квартиры может быть изменена. Если договор носит законный характер и дополнительные платежи не предусмотрены, застройщик не имеет право изменять стоимость объекта. Однако могут встречаться случаи по изменению условий по взаимной договоренности, особенно после финансового кризиса.

Покупка кота в мешке

Если Вам повезло избежать неприятностей на всех предыдущих этапах, то осталось преодолеть этап передаточного акта, а также получить ключи. Даже на этом этапе возможны сложности. Квартира должна быть передана в том виде, который описан в договоре. При этом должны соблюдаться градостроительный и технический регламент, требования к проекту и другие требования. Но на практике покупатель получает квартиру не соответствующего качества.

Законодательно определенный гарантийный срок эксплуатации должен быть не менее 5-ти лет, отсчет даты начинается с момента подписания передаточного акта. Гарантия в 3 года распространяется на инженерное и технологическое оборудование, которое предоставляется в комплекте с квартирой.

Перед тем как подписывать акт, потребуйте показать инженерные сооружения, также осмотрите квартиру на предмет соответствия заявленным характеристикам. Если характеристики не соответствуют требованиям, нужно потребовать дополнительных работ, которые устранят недостатки. При сдаче проблемной квартиры покупатель может требовать уменьшения суммы договора, а также компенсации средств, потраченных на устранение недостатков.

Если застройщик отказывается устранить недостатки, то покупатель вправе в одностороннем порядке разорвать договор и потребовать возврата средств и пени. Это оговорено в ч.2 статьи 9 закона № 214-ФЗ.

Заключение. Как очевидно, проблемы при покупке новостроя существуют серьезные. Избежать их возможно только при качественной консультации юриста или соблюдения правил предосторожности. Не гонитесь за квартирами с явно заниженной стоимостью, особенно, когда Вам предлагают заключить договор без регистрации с ФРС, не перекупайте чужие права по договору без тщательной проверки, выбирайте только известного застройщика с устойчивым финансовым положением. Эти нехитрые правила позволят приобрести квартиру без лишних проблем. Помните о своих правах, но не забывайте об обязанностях — следить за правомерностью заключаемых договоров, иначе потеря финансов вместо покупки квартиры абсолютно реальна.


Все статьи